上海商品住房銷售秩序被進一步規範。7月18日，上海市住建委印發《關於貫徹商品住房專案銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見》（下稱《意見》），細化商品住房銷售公

證搖號的實施細則。《意見》明確規定：開發商需要在新房開盤前10天（至少），向相關公證機構申請選購房屋的搖號排序公證；開盤日前，售樓現場須公示全部准售房源和已積累

客戶名單。同時，少量多批的“捂房”行為也將被杜絕，開發商應將全部准售房源納入排序選房範圍。
　　從內容來看，《意見》是對今年5月5日頒佈的《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》中有關商品住房銷售公證搖號制度的進一步規範和細化，

即要求所有開盤銷售的商品住房專案（包括預售和現售）採取公證搖號排序，按序購房。
　　為杜絕目前市場上常見的銷售代理及經紀人員“倒賣房號”、“茶水費”等違規行為，《意見》規定，房地產開發企業應當制定商品住房專案銷售積累客戶規則，明確積累客戶

入圍條件等，不得設置有利於內部人員、關係戶等購房的入圍條件，專案代理銷售企業以及其他房地產經紀機構的員工不得入圍。在對外積累認購客戶前，積累客戶規則應報所在區

房管局備案，並應在專案或售樓現場公示。
　　《意見》中最為引人關注的內容是明確要求地產開發企業在開盤日前，必須在售樓現場公示全部准售房源和已積累客戶名單，並向相關公證機構申請保全證據公證。同時，應在

商品住房專案銷售開盤至少10日前，向相關公證機構申請選購房屋的搖號排序公證。要求公示全部房源和意向客戶名單，這在上海還是首次。
　　為杜絕搖號過程中開發商“舞弊”，上海市住建委要求，商品住房專案開盤選購房屋的搖號排序應使用公證機構提供的電腦搖號軟體，並由公證機構作全程現場監督公證實德，搖號

排序結果應當場公示。開盤結束的一周內，將搖號排序公證書上報所在區房管部門備案。
　　與此同時，《意見》還杜絕了少量多批的捂盤行為，要求搖號確定排序、按序選房時，開發商應將全部准售房源納入排序選房範圍。選房必須嚴格按照搖號排序的結果，依序進

行。
　　在監管力度上，《意見》明確，一旦發現開發商存在弄虛作假違反規定的，一律暫停網簽，降低直至取消其房地產開發資質，並列入全市信用管理“黑名單”。構成犯罪的，將

移交司法機關處理。
　　易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進認為，這說明當前上海商品住宅的房源依然緊俏，需要通過搖號來進行分配秩序的規範。從此次出臺的具體細則看：一是做到資訊公開

，即可售房源、客戶資訊等均須公示備案，杜絕“捂盤”、關係戶購房等違規行為；二是做到有效監督，以前是開發商主導開盤，現在則是第三方公證機構進行主導，包括搖號軟體

均由公證機構提供；三是事後追責，凡違規者輕則暫停網簽、降低資質、列入黑名單，重則移交司法機關處理。
　　有開發商向記者表示，今年5月上海出臺公證搖號政策後，確有開發商旗下專案開盤時想請公證處前來公證搖號，卻被公證機構以“尚未準備好”為由拒絕。“政策細則是有了，

公證機構的搖號軟體等技術支持是否已經完善到位？公證機構也有市、區等多層分級，是否均可提供符合規定的公證服務？這些操作層面的細節，還得跟相關機構溝通之後才知道。

”該房企人士表示。
　　針對《意見》中公示准售房源和意向客戶名單的要求，也有開發商指出，這是否會侵犯購房客戶的隱私權，其中的尺度如何把握？這些實施細節還需在具體操作中與有關監管部

門進一步溝通。
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